Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d'un bien se divise juridiquement en deux droits distincts :
- l'usufruit : le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) ;
- la nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans pouvoir en jouir immédiatement.
Ce démembrement peut résulter d'une donation (les parents conservent l'usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété), d'une succession, ou encore d'un achat organisé en démembrement, par exemple via des parts de SCPI démembrées. À l'extinction de l'usufruit, le plus souvent au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement et sans droits supplémentaires à payer.
Le barème fiscal de l'usufruit (article 669 du CGI)
Pour calculer les droits de donation lors d'un démembrement, l'administration fiscale valorise l'usufruit et la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (article 669 du Code général des impôts) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Concrètement, donner la nue-propriété d'un bien de 300 000 € à 65 ans revient à ne transmettre fiscalement que 60 % de sa valeur, soit 180 000 €, et non 300 000 €.
Trois avantages concrets à connaître
Réduire les droits de donation
Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété transmise, après application de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). Au-delà, le barème progressif en ligne directe s'applique, de 5 % jusqu'à 8 072 € de surplus taxable à 45 % au-delà de 1 805 677 €. En combinant abattement et décote liée à l'âge, une transmission anticipée coûte souvent nettement moins cher qu'une succession classique.
Alléger l'assiette de l'IFI
Le nu-propriétaire n'a, en principe, pas à déclarer le bien à l'IFI : c'est l'usufruitier qui reste imposé sur la valeur en pleine propriété, sauf dans certains cas prévus par la loi (démembrement issu d'une disposition légale, conjoint survivant usufruitier imposé sur sa seule quote-part). Pour un patrimoine immobilier conséquent, organiser un démembrement avant la fin de l'année peut donc avoir un effet direct sur l'IFI dû l'année suivante, l'IFI étant apprécié au 1er janvier.
Transmettre sans se démunir
Contrairement à une donation en pleine propriété, les parents usufruitiers continuent à percevoir les loyers ou à occuper le logement de leur vivant. La transmission est ainsi anticipée et optimisée fiscalement, sans renoncer au confort de vie procuré par le bien.
Les SCPI démembrées, une alternative sans gestion
Pour ceux qui ne possèdent pas de bien immobilier en propre à démembrer, il est possible d'acheter directement des parts de SCPI en nue-propriété, le plus souvent pour une durée déterminée (5 à 10 ans). L'acquéreur bénéficie d'une décote à l'achat, ne perçoit aucun revenu pendant la période de démembrement, puis récupère la pleine propriété des parts à son terme, sans fiscalité ni formalité supplémentaire. Une solution intéressante pour préparer une retraite ou un projet futur en limitant la fiscalité pendant la phase d'accumulation.
Les précautions à prendre
Le démembrement de propriété reste une opération technique qui engage sur le long terme : répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire (grosses réparations, taxe foncière), rédaction d'une convention de démembrement adaptée en cas de quasi-usufruit sur des liquidités, et vigilance sur le risque de requalification en donation déguisée si la valorisation ne respecte pas le barème légal. Chaque situation familiale et patrimoniale étant différente, un accompagnement personnalisé par un professionnel est indispensable avant toute opération.
En pratique : passez à l'action avant la fin de l'année
Le démembrement de propriété est l'un des outils les plus puissants pour conjuguer transmission anticipée, optimisation fiscale et maintien de son niveau de vie. Encore faut-il le structurer correctement, au bon moment et avec la bonne valorisation. Nos conseillers peuvent étudier gratuitement votre situation et vous indiquer si cette solution est pertinente pour votre patrimoine avant la fin de l'année.
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À propos de l'auteur
Cyril Bello, Conseiller en Investissements Financiers (CIF), ORIAS n° 26011125. Accompagnement en épargne, préparation de la retraite et transmission/succession. Iroise Investissement, Locmaria-Plouzané, Finistère, Bretagne.
Cet article a un caractère informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision, consultez un conseiller qualifié. Cyril Bello, CIF ORIAS 26011125.