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Don familial de 100 000 € pour l'immobilier : agissez avant fin 2026

Aider un enfant ou un petit-enfant à devenir propriétaire, ou à financer la rénovation énergétique de son logement, sans alourdir la facture fiscale : c'est l'objet d'un dispositif de don familial exonéré jusqu'à 100 000 €, en vigueur depuis février 2025. Son point commun avec beaucoup de bons dispositifs fiscaux temporaires : une date limite. Les dons doivent être effectués au plus tard le 31 décembre 2026, soit dans un peu plus de deux mois. Voici ce qu'il faut savoir pour en profiter dans les règles, et comment le combiner avec les abattements classiques de la donation.

Un dispositif créé pour soutenir l'accession et la rénovation

Institué par l'article 790 A bis du Code général des impôts, ce dispositif permet à un donateur de transmettre jusqu'à 100 000 € en numéraire à un même bénéficiaire, en franchise totale de droits de donation, à condition que les fonds servent à l'un des deux usages suivants :

  • l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ;
  • des travaux de rénovation énergétique réalisés sur la résidence principale du bénéficiaire.

Le don doit obligatoirement se faire en argent (virement, chèque, mandat ou espèces) : un don de titres, d'un bien immobilier déjà construit ou d'un usufruit n'entre pas dans ce cadre.

Qui peut donner, qui peut recevoir ?

Le dispositif cible explicitement la transmission intergénérationnelle directe :

  • Donateurs éligibles : parents, grands-parents, arrière-grands-parents, ou, à défaut de descendance, oncles et tantes.
  • Bénéficiaires éligibles : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou, à défaut de descendance du donateur, neveux et nièces.

Aucune condition d'âge n'est imposée au donateur (contrairement au « don Sarkozy », voir plus bas). Le plafond s'apprécie par donateur et par bénéficiaire : un même bénéficiaire peut ainsi recevoir jusqu'à 100 000 € de chacun de ses deux parents, dans la limite globale de 300 000 € reçus au titre de ce dispositif, tous donateurs confondus.

Les conditions à respecter pour sécuriser l'exonération

L'avantage fiscal n'est définitivement acquis que si plusieurs conditions sont réunies :

  • Délai d'utilisation : les fonds doivent être employés avant la fin du 6ᵉ mois suivant le don.
  • Durée de conservation : le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant au moins cinq ans à compter de l'acquisition (ou de l'achèvement des travaux), sauf en cas de mise en location à usage d'habitation principale pour un tiers extérieur au foyer fiscal.
  • Interdiction de location au sein du foyer fiscal : le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.
  • Justificatifs : il est indispensable de conserver tous les documents prouvant la réalité du don et de son affectation (acte d'acquisition, factures de travaux), en cas de contrôle de l'administration fiscale.

Comme pour tout don manuel ou familial, l'opération doit par ailleurs être déclarée à l'administration fiscale (formulaire n° 2735 ou déclaration en ligne sur impots.gouv.fr).

Un cumul possible avec les abattements classiques

L'intérêt de ce dispositif tient aussi à sa complémentarité avec les abattements de droit commun applicables aux donations, qui restent pleinement en vigueur en 2026 :

  • l'abattement de 100 000 € entre un parent et son enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI) ;
  • le « don Sarkozy » de 31 865 € en numéraire, également renouvelable tous les 15 ans, réservé aux donateurs âgés de moins de 80 ans en faveur d'un enfant majeur, d'un petit-enfant, d'un neveu ou d'une nièce (article 790 G du CGI).

En combinant ces trois dispositifs, un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur jusqu'à 231 865 € sans aucun droit de donation, à condition de respecter scrupuleusement l'affectation de chaque somme. Avec deux parents donateurs, l'enveloppe potentielle double pour un même enfant.

Pourquoi agir avant le 31 décembre 2026 ?

Le dispositif de l'article 790 A bis s'applique uniquement aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Au-delà de cette date, sauf prorogation décidée par une prochaine loi de finances, les sommes données selon ces modalités redeviendraient taxables aux droits de donation classiques. Pour une famille qui envisage d'aider un enfant à acheter son premier logement ou à financer des travaux de rénovation énergétique dans les prochains mois, le compte à rebours est donc déjà engagé : entre la décision, la rédaction de l'acte, le virement et le respect du délai de six mois pour l'emploi des fonds, mieux vaut ne pas attendre la toute fin de l'année pour s'organiser.

Ce qu'il faut retenir

Ce dispositif est une fenêtre d'opportunité limitée dans le temps, mais puissante lorsqu'elle est bien utilisée en complément des abattements classiques. Chaque situation familiale (nombre d'enfants, projets immobiliers en cours, autres donations déjà réalisées dans les 15 dernières années) mérite une analyse chiffrée avant d'agir, pour sécuriser l'exonération et l'articuler avec votre stratégie de transmission globale.

Vous envisagez d'aider un proche à devenir propriétaire ou à rénover son logement avant la fin de l'année ? Faites le point avec un professionnel pour vérifier votre éligibilité, calculer les montants optimaux et sécuriser la déclaration de votre don.

Pour aller plus loin sur notre site

À propos de l'auteur

Cyril Bello — Conseiller en Investissements Financiers (CIF), ORIAS n° 26011125.
Accompagnement en épargne, préparation de la retraite et transmission/succession.
Basé à Locmaria-Plouzané, Finistère, Bretagne.

Cet article a un caractère informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision, consultez un conseiller qualifié. Cyril Bello, CIF ORIAS 26011125.