LMNP 2026 : la réforme des amortissements qui change votre revente

Vous avez investi en location meublée non professionnelle (LMNP) pour vous constituer un complément de revenus avec une fiscalité allégée ? Une réforme entrée en vigueur en 2025 change la donne au moment de la revente, et elle concerne aussi les biens achetés il y a plusieurs années. Voici ce qu'il faut savoir avant de vendre, ou avant d'investir dans l'immobilier.

Ce qui change depuis le 15 février 2025

Jusqu'ici, l'un des grands atouts du LMNP au régime réel tenait à une subtilité : les amortissements déduits chaque année pour réduire, voire annuler, l'impôt sur les loyers n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Autrement dit, l'avantage fiscal obtenu pendant la durée de détention n'était jamais « rendu » à la sortie.

La loi de finances pour 2025 (article 84) a mis fin à cet avantage. Pour toute cession réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sous le régime réel viennent désormais diminuer le prix d'acquisition pris en compte pour calculer la plus-value imposable. Résultat : la plus-value taxable augmente mécaniquement, parfois de façon significative sur des biens détenus longtemps.

Point important et parfois mal connu : cette règle s'applique même aux amortissements déduits avant 2025. L'administration a confirmé ce point dans une réponse ministérielle (réponse Mette, question n° 10097, publiée au Journal officiel le 24 mars 2026) : ce n'est pas la date de l'amortissement qui compte, mais la date de la vente. Un bien loué en meublé depuis 2015 et vendu en 2027, par exemple, verra l'intégralité de ses amortissements passés réintégrés dans le calcul.

Qui est concerné, qui échappe à la réforme ?

La réintégration s'applique à la location meublée « classique » (résidence principale ou secondaire du locataire, location de longue durée) ainsi qu'aux meublés de tourisme et chambres d'hôtes.

Une exception existe pour certaines résidences gérées, notamment les résidences étudiantes et séniors, sous conditions précises tenant au statut de la résidence. Les contours exacts de cette exception (et son éventuelle extension à d'autres catégories, comme les EHPAD) restent des points techniques à vérifier au cas par cas selon la nature exacte du bien et son mode d'exploitation, idéalement avec votre expert-comptable ou votre conseiller avant toute décision de vente.

Et côté micro-BIC, que change la réforme sur les loyers ?

Parallèlement à la réforme de la plus-value, les seuils et abattements du régime micro-BIC ont aussi été revus pour les revenus 2025 :

• Location meublée longue durée classique : seuil de 77 700 €, abattement de 50 % (inchangé).
• Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : seuil ramené à 77 700 € avec un abattement de 50 % (contre 188 700 € et 71 % auparavant).
• Meublé de tourisme non classé : seuil fortement réduit à 15 000 €, abattement de 30 % (contre 77 700 € et 50 % auparavant).

Ces nouveaux seuils et abattements s'appliquent depuis le 1er janvier 2025.

Concrètement, quel impact sur votre plus-value ?

Exemple purement illustratif. Un studio meublé acheté 150 000 € il y a douze ans, avec environ 60 000 € d'amortissements cumulés déduits sur la période, et revendu aujourd'hui 220 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute se calculait sur l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat, soit 70 000 €. Avec la réintégration des amortissements, c'est le prix d'achat diminué des amortissements (90 000 €) qui sert de référence : la plus-value brute grimpe à 130 000 €, avant abattements pour durée de détention. L'écart peut donc être conséquent, en particulier pour les biens détenus depuis longtemps ou amortis de façon importante.

Comment anticiper cette réforme ?

Trois réflexes à adopter avant toute décision :

1. Faites chiffrer votre plus-value réelle avant de mettre en vente, amortissements compris, pour éviter une mauvaise surprise au moment de la déclaration.
2. Réévaluez le calendrier de cession : selon votre situation, patienter pour bénéficier des abattements liés à la durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans) peut s'avérer plus pertinent qu'avant la réforme.
3. Comparez avec des alternatives à la fiscalité différente : des SCPI détenues via un contrat d'assurance-vie, ou une diversification plus large de votre stratégie fiscale, peuvent offrir un cadre plus lisible sur le long terme.

Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP pour percevoir un complément de revenus, y compris pour préparer votre retraite, mais elle change sérieusement l'équation à la sortie. Si ce bien doit un jour revenir à vos proches, pensez aussi à anticiper sa transmission. Un point personnalisé avec un conseiller permet de mesurer l'impact réel sur votre patrimoine et d'ajuster votre stratégie avant toute décision de vente.

Vous détenez un bien en LMNP et vous vous interrogez sur le bon moment pour le revendre ? Prenez rendez-vous avec votre conseiller Iroise Investissement pour faire le point sur votre situation.

À propos de l'auteur
Cyril Bello — Conseiller en Investissements Financiers (CIF), ORIAS n° 26011125. Accompagnement en épargne, préparation de la retraite et transmission de patrimoine. Cabinet basé à Locmaria-Plouzané, Finistère, Bretagne.

Cet article a un caractère informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision, consultez un conseiller qualifié. Cyril Bello, CIF ORIAS 26011125.